Zwischen Verkehrswert und Marktwert gibt es in Deutschland keinen rechtlichen Unterschied. § 194 des Baugesetzbuchs nennt beide Begriffe ausdrücklich gemeinsam: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt …“. Unterschiede bestehen dagegen zu anderen Wertbegriffen, die im Alltag oft durcheinandergehen: Kaufpreis, Angebotspreis, Beleihungswert, Grundsteuerwert oder Versicherungswert.
Warum es zwei Namen gibt
„Verkehrswert“ ist der traditionelle deutsche Begriff aus dem Baugesetzbuch. „Marktwert“ ist die Übersetzung des englischen Market Value, wie ihn internationale Bewertungsstandards verwenden. Seit der Gesetzgeber 2004 den Klammerzusatz ergänzt hat, ist klar, dass beide dasselbe meinen. In Gutachten für internationale Investoren oder für Bilanzen nach IFRS taucht häufiger „Marktwert“ auf, in Gerichtsverfahren und beim Finanzamt eher „Verkehrswert“. Inhaltlich zählt in Deutschland die Definition des § 194 BauGB.
Kleine Unterschiede können sich allenfalls aus dem jeweiligen Regelwerk ergeben, nach dem bewertet wird. Ein Gutachten nach internationalen Standards folgt nicht der ImmoWertV, sondern eigenen methodischen Vorgaben. Am Grundgedanken, dem wahrscheinlichsten Preis bei einem fairen Geschäft zwischen informierten Parteien, ändert das nichts.
Die Wertbegriffe im Vergleich
| Begriff | Was er beschreibt | Wer ihn verwendet |
|---|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | wahrscheinlichster Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag | Gutachter, Gerichte, Gutachterausschüsse |
| Kaufpreis | tatsächlich vereinbarter Preis in einem konkreten Kaufvertrag | Käufer und Verkäufer, Notar |
| Angebotspreis | Preis, zu dem eine Immobilie inseriert wird | Verkäufer, Makler, Portale |
| Beleihungswert | vorsichtig angesetzter, langfristig erzielbarer Wert als Kreditsicherheit | Banken |
| Grundsteuerwert | steuerlicher Wert nach Bewertungsgesetz als Basis der Grundsteuer | Finanzamt |
| Grundbesitzwert | steuerlicher Wert für Erbschaft- und Schenkungsteuer | Finanzamt |
| Versicherungswert | Wiederherstellungskosten des Gebäudes, oft als gleitender Neuwert | Gebäudeversicherer |
Kaufpreis und Verkehrswert
Der Kaufpreis entsteht in einer konkreten Verhandlung. Ein Käufer, der unbedingt neben seinen Eltern wohnen will, zahlt vielleicht mehr. Ein Verkäufer, der wegen eines Jobwechsels in vier Wochen ausziehen muss, nimmt vielleicht weniger. Der Verkehrswert blendet genau diese persönlichen Umstände aus. Deshalb kann ein Haus völlig legitim für mehr oder weniger als seinen Verkehrswert verkauft werden.
Umgekehrt beruht der Verkehrswert selbst auf Kaufpreisen: Die Gutachterausschüsse werten tatsächlich gezahlte Preise aus und leiten daraus Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren und Liegenschaftszinssätze ab.
Angebotspreis und Verkehrswert
Angebotspreise sind der sichtbarste Wert, weil sie in jedem Portal stehen. Sie sind aber eine Verhandlungsposition. Manche Verkäufer setzen bewusst hoch an, andere bewusst niedrig, um viele Interessenten anzuziehen. Viele Online-Rechner stützen sich auf solche Angebotsdaten; was das für ihre Aussagekraft bedeutet, beschreibt die Seite zur Genauigkeit von Online-Bewertungen.
Beleihungswert und Verkehrswert
Banken interessiert nicht der heutige Preis, sondern was die Immobilie im ungünstigen Fall über die Laufzeit des Kredits noch einbringt. Der Beleihungswert ist deshalb vorsichtiger angesetzt und darf den Marktwert nicht übersteigen. Details auf der Seite Was ist der Beleihungswert?.
Steuerliche Werte
Grundsteuerwert und Grundbesitzwert ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz. Sie arbeiten mit stärker typisierten Verfahren und Pauschalen, weil Millionen Grundstücke bewertet werden müssen. Für Erbschaft- und Schenkungsteuer soll der Grundbesitzwert dem gemeinen Wert entsprechen; ist er zu hoch, kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren Wert nach § 198 Bewertungsgesetz nachweisen, in der Regel per Gutachten.
Ein Begriff, der in älteren Unterlagen noch auftaucht, ist der Einheitswert. Er beruhte auf Wertverhältnissen von 1964 in den alten und 1935 in den neuen Ländern und diente lange als Grundlage der Grundsteuer. Mit der Grundsteuerreform wurde er ab 2025 durch den Grundsteuerwert abgelöst. Mit dem heutigen Verkehrswert hatte er wegen seines Alters kaum noch etwas zu tun.
Welcher Wert für Ihre Frage zählt
Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie wert ist, meinen Sie in aller Regel den Verkehrswert. Wenn Sie eine Finanzierung planen, rechnet die Bank mit dem Beleihungswert. Und wenn Sie verkaufen, entscheidet am Ende der Kaufpreis, den Sie mit einem Käufer vereinbaren. Die Definition des Verkehrswerts im Einzelnen erklärt die Seite Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?.