Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, und zwar nach ihren rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, ihrer Beschaffenheit und Lage, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. So definiert ihn § 194 des Baugesetzbuchs. Er beschreibt also einen typischen, fairen Marktpreis, nicht den Wunschpreis des Verkäufers und nicht den Preis, den ein bestimmter Käufer zahlen würde.

Die Definition in ihren Bestandteilen

Der Gesetzestext ist kompakt, jedes Element hat aber praktische Folgen.

„In dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht“ meint den Wertermittlungsstichtag. Ein Verkehrswert gilt nur für diesen Tag. Für eine Erbschaft ist das der Todestag, für eine Scheidung oft der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, für einen Verkauf in der Regel ein aktueller Zeitpunkt. Zwei Gutachten mit unterschiedlichem Stichtag dürfen zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ohne dass eines falsch ist.

„Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ setzt einen freien Markt voraus: Käufer und Verkäufer handeln ohne Zwang, sind ausreichend informiert und haben genug Zeit. Ein Notverkauf binnen zwei Wochen oder ein Verkauf an die eigenen Kinder zum Freundschaftspreis bildet diesen Markt nicht ab.

„Rechtliche Gegebenheiten“ umfassen alles, was die Nutzung bestimmt oder einschränkt: Bebauungsplan, Baulasten, Denkmalschutz, Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurecht, Dienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte, ein eingetragenes Wohnrecht oder bestehende Mietverträge.

„Tatsächliche Eigenschaften und sonstige Beschaffenheit“ betreffen das Grundstück und das Gebäude: Größe, Zuschnitt, Bauweise, Zustand, Ausstattung, energetische Qualität, Schäden.

„Lage“ reicht von der Region über den Stadtteil bis zur Mikrolage: Lärm, Ausblick, Nachbarschaft, Erreichbarkeit.

„Ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ schließt alles aus, was nur für einzelne Beteiligte gilt. Dass der Nachbar das Grundstück unbedingt für seinen Garten haben möchte, erhöht den Verkehrswert nicht. Dass der Eigentümer dringend Geld braucht, senkt ihn nicht.

Wie er ermittelt wird

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) setzt die Definition in Rechenverfahren um. Es gibt drei normierte Verfahren: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Welches im Einzelfall passt, richtet sich nach der Art des Objekts und danach, wie der Markt solche Objekte üblicherweise handelt (§ 6 ImmoWertV). Eine Eigentumswohnung wird meist über Vergleichspreise bewertet, ein Mietshaus über Erträge, ein frei stehendes Einfamilienhaus häufig über den Sachwert. Die Übersicht der Verfahren erklärt die Auswahl genauer.

Am Ende steht nicht einfach das Rechenergebnis. Der Bewerter würdigt die Ergebnisse, berücksichtigt, wie belastbar die verwendeten Daten sind, und leitet daraus den Verkehrswert ab. Gute Gutachten legen diese Abwägung offen.

Wozu der Verkehrswert gebraucht wird

Ein Verkehrswert wird dann ermittelt, wenn ein objektiver Wert gefragt ist, auf den sich mehrere Seiten verlassen müssen:

  • bei Erbauseinandersetzungen und Pflichtteilsansprüchen,
  • beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung,
  • bei Schenkungen und Übertragungen innerhalb der Familie,
  • im Zwangsversteigerungsverfahren, wo das Gericht den Verkehrswert festsetzt,
  • wenn das Finanzamt einen zu hohen Grundbesitzwert angesetzt hat und der niedrigere gemeine Wert nachgewiesen werden soll,
  • zur Vorbereitung eines Verkaufs, wenn der Eigentümer eine unabhängige Einschätzung möchte.

Besonders spürbar ist der Verkehrswert in der Zwangsversteigerung. Das Gericht setzt ihn vorab fest, und er bestimmt wichtige Grenzen: Bleibt das Meistgebot im ersten Termin unter der Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag von Amts wegen versagt (§ 85a ZVG). Liegt es unter sieben Zehnteln, kann ein Berechtigter die Versagung beantragen (§ 74a ZVG).

Je nach Anlass genügt eine kürzere Wertermittlung oder es braucht ein ausführliches Gutachten. Die Unterschiede erklärt die Seite Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten.

Was der Verkehrswert nicht ist

Er ist keine Preisgarantie. Ein Haus kann über oder unter dem ermittelten Wert verkauft werden, wenn sich ein besonders interessierter Käufer findet oder der Markt sich dreht. Er ist auch nicht identisch mit dem Beleihungswert der Bank oder dem Grundsteuerwert. Der Begriff „Marktwert“ dagegen meint rechtlich dasselbe; warum beide Begriffe trotzdem nebeneinander existieren, steht auf der Seite Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert.