Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt fest, nach welchen Grundsätzen und mit welchen Verfahren der Verkehrswert von Grundstücken in Deutschland ermittelt wird. Die aktuelle Fassung von 2021 gilt seit dem 1. Januar 2022. Sie kennt drei normierte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Außerdem regelt sie, welche Daten die Gutachterausschüsse dafür bereitstellen, etwa Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren.

Woher die Verordnung kommt

Grundlage ist § 199 des Baugesetzbuchs, der die Bundesregierung ermächtigt, die Wertermittlung per Verordnung zu regeln. Die Vorgängerin war die ImmoWertV von 2010. Daneben existierten bis 2021 mehrere Richtlinien, etwa die Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertrichtlinie, die Details regelten, aber rechtlich nicht verbindlich waren. Die Neufassung hat diese Inhalte weitgehend in die Verordnung selbst übernommen und damit vereinheitlicht. Ergänzend gibt es Anwendungshinweise (ImmoWertA), die die Auslegung erläutern.

Wie die Verordnung aufgebaut ist

Grob lässt sich die ImmoWertV in vier Blöcke teilen:

  1. Allgemeine Grundsätze: Begriffe, Wertermittlungsstichtag, Grundstücksmerkmale, Wahl des Verfahrens, Modellkonformität.
  2. Für die Wertermittlung erforderliche Daten: Bodenrichtwerte, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren, die die Gutachterausschüsse ableiten.
  3. Die Wertermittlungsverfahren: Vergleichswert (§§ 24–26), Ertragswert (§§ 27–34) und Sachwert (§§ 35–39), dazu die Bodenwertermittlung.
  4. Anlagen mit Modellwerten: Gesamtnutzungsdauern, das Punktemodell für Modernisierungen, Bewirtschaftungskosten und die Normalherstellungskosten 2010.

Die drei Verfahren auf einen Blick

Verfahren Grundgedanke Typische Objekte
Vergleichswertverfahren Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland
Ertragswertverfahren Wert aus nachhaltig erzielbaren Erträgen Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbe
Sachwertverfahren Wert aus Herstellungskosten abzüglich Alterung plus Bodenwert selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

Ausführlich erklärt sind die Verfahren auf eigenen Seiten: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.

Wer entscheidet, welches Verfahren gilt?

§ 6 ImmoWertV gibt die Richtung vor: Das Verfahren richtet sich nach der Art des Objekts, den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den verfügbaren Daten. Die Leitfrage lautet also, wie Käufer und Verkäufer eine solche Immobilie tatsächlich handeln. Ein Investor, der ein Mietshaus kauft, rechnet mit der Miete, deshalb Ertragswert. Eine Familie, die ein Einfamilienhaus zur Selbstnutzung sucht, vergleicht Angebote und achtet auf Substanz, deshalb Vergleichs- oder Sachwert.

Der Bewerter kann auch mehrere Verfahren anwenden. Das ist sinnvoll, wenn ein Objekt zwischen den Kategorien liegt, etwa ein Zweifamilienhaus, das teils vermietet ist. Weichen die Ergebnisse voneinander ab, muss das Gutachten begründen, wie es daraus den Verkehrswert ableitet. Ein einfaches arithmetisches Mittel ohne Begründung genügt dafür nicht.

Zwei Grundsätze, die oft übersehen werden

Modellkonformität (§ 10). Daten wie Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren werden vom Gutachterausschuss mit einem bestimmten Rechenmodell abgeleitet. Wer sie übernimmt, muss dasselbe Modell verwenden, also zum Beispiel dieselbe Gesamtnutzungsdauer oder dieselben Bewirtschaftungskosten. Ein Bruch an dieser Stelle führt zu systematisch falschen Ergebnissen, auch wenn jede einzelne Zahl für sich plausibel wirkt.

Reihenfolge bei Besonderheiten (§ 8). Zuerst wird ein vorläufiger, marktangepasster Wert ermittelt, wie er für ein durchschnittliches Objekt dieser Art gälte. Erst danach werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt: ein Reparaturstau, Bauschäden, ein Wohnrecht, eine überdurchschnittlich hohe oder niedrige Miete. So bleibt nachvollziehbar, welcher Teil des Ergebnisses aus dem Markt kommt und welcher aus den Eigenheiten des Objekts.

Zwei Stichtage (§ 2). Die Verordnung unterscheidet den Wertermittlungsstichtag, auf den sich die allgemeinen Wertverhältnisse beziehen, vom Qualitätsstichtag, auf den sich der Zustand des Grundstücks bezieht. Meist fallen beide zusammen, etwa bei einer Erbschaft auf den Todestag. Das gilt auch dann, wenn der Gutachter das Haus erst Monate später besichtigt; Renovierungen oder Schäden aus der Zwischenzeit muss er herausrechnen. Auseinander fallen die Stichtage zum Beispiel in bodenrechtlichen Verfahren, in denen ein früherer Grundstückszustand maßgeblich ist.

Was die ImmoWertV nicht regelt

Sie gilt nicht für steuerliche Werte. Grundsteuerwert sowie Grundbesitzwert für Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz, das sich zwar an ähnlichen Verfahren orientiert, aber stärker pauschaliert. Auch der Beleihungswert der Banken folgt eigenen Regeln, der Beleihungswertermittlungsverordnung. Wer Wertbegriffe auseinanderhalten möchte, findet die Abgrenzung auf der Seite zum Verkehrswert.