Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen für ähnliche Objekte abgeleitet. Weichen die Vergleichsobjekte in Lage, Größe, Baujahr oder Zeitpunkt des Verkaufs ab, werden ihre Preise mit Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen angepasst. Alternativ kann ein vom Gutachterausschuss veröffentlichter Vergleichsfaktor verwendet werden. Geregelt ist das Verfahren in den §§ 24 bis 26 der ImmoWertV 2021.

Die Idee dahinter

Kein Verfahren ist näher am Markt. Wenn in derselben Wohnanlage in den letzten Monaten drei vergleichbare Wohnungen verkauft wurden, sagt das mehr über den Wert der vierten aus als jede Baukostenrechnung. Das Vergleichswertverfahren macht aus dieser Alltagslogik ein nachvollziehbares Verfahren: Es legt fest, welche Preise taugen und wie man Unterschiede ausgleicht.

Woher die Kaufpreise stammen

Jeder Notar muss eine Abschrift jedes Grundstückskaufvertrags an den Gutachterausschuss senden. Dieser führt daraus die Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB). Sie ist nicht öffentlich, weil sie personenbezogene Daten enthält. Auskünfte daraus bekommen Sachverständige und andere Berechtigte bei berechtigtem Interesse in anonymisierter Form. Für Privatleute bleiben die veröffentlichten Auswertungen: der Grundstücksmarktbericht, Vergleichsfaktoren und in manchen Ländern Immobilienrichtwerte.

Was dort nicht zählt, sind Angebotspreise. Ein Inserat zeigt, was ein Verkäufer haben möchte, nicht, was ein Käufer gezahlt hat. Die Differenz kann groß sein, in beide Richtungen.

Direktes Vergleichswertverfahren

Hier arbeitet der Bewerter mit einzelnen Kaufpreisen. Er wählt Verkäufe aus, deren Merkmale dem Bewertungsobjekt möglichst ähneln, und passt sie an:

  • zeitlich über Indexreihen, wenn der Verkauf schon einige Zeit zurückliegt und sich die Preise seither verändert haben,
  • sachlich über Umrechnungskoeffizienten, etwa für eine abweichende Wohnungsgröße, Geschosslage oder Grundstücksgröße,
  • individuell durch Zu- oder Abschläge, wenn ein Vergleichsobjekt zum Beispiel einen Balkon hat und das Bewertungsobjekt nicht.

Aus den angepassten Preisen bildet er einen Mittelwert. Ausreißer, etwa Verkäufe unter Verwandten oder Notverkäufe, werden vorher ausgeschieden, denn sie entsprechen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr, den § 194 BauGB voraussetzt.

Indirektes Verfahren mit Vergleichsfaktoren

Fehlen ausreichend Einzelpreise, greift man auf Vergleichsfaktoren zurück (§ 20 ImmoWertV). Der Gutachterausschuss wertet dafür viele Kaufpreise aus und veröffentlicht zum Beispiel einen durchschnittlichen Preis je Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen eines bestimmten Baujahrs in einer bestimmten Lage. Man spricht von einem Gebäudefaktor. Daneben gibt es Ertragsfaktoren, die den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete setzen.

Ein Vergleichsfaktor bezieht sich immer auf ein Normobjekt mit bestimmten Eigenschaften. Weicht die eigene Wohnung davon ab, wird der Faktor mit den veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten angepasst.

Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen

Die Zahlen sind frei gewählt und beschreiben keinen realen Markt. Angenommen, der Marktbericht nennt für eine Normwohnung mit 70 m² einen Vergleichsfaktor von 3.000 € je m². Die zu bewertende Wohnung hat 90 m², und laut Umrechnungstabelle liegt der Quadratmeterpreis für diese Größe bei Faktor 0,95 des Normobjekts. Dann ergibt sich 3.000 € × 0,95 = 2.850 € je m², bei 90 m² also 256.500 €. Ein fehlender Aufzug im vierten Stock oder eine frisch sanierte Küche würden erst danach als Zu- oder Abschlag berücksichtigt.

Grenzen des Verfahrens

Das Vergleichswertverfahren steht und fällt mit der Datenlage. In Großstädten mit vielen Wohnungsverkäufen ist es präzise. Bei einem ungewöhnlichen Objekt, etwa einer umgebauten Mühle oder einer Villa mit Seegrundstück, gibt es schlicht keine Vergleiche. Dann wechselt der Bewerter auf das Sach- oder Ertragswertverfahren oder nutzt das Vergleichswertverfahren nur zur Plausibilisierung.

Auch auf schnell drehenden Märkten wird es schwierig: Kaufpreise aus dem Vorjahr bilden eine abrupte Wende erst mit Verzögerung ab, und die Indexreihen der Gutachterausschüsse erscheinen in größeren Abständen.

Online-Bewertungsportale arbeiten im Kern ebenfalls vergleichend, allerdings statistisch und meist auf Basis von Angebotsdaten. Was das für die Genauigkeit bedeutet, steht auf der Seite zur Online-Immobilienbewertung. Wie man mit veröffentlichten Faktoren selbst eine Größenordnung abschätzt, zeigt die Anleitung Verkehrswert selbst berechnen.