Eine Online-Immobilienbewertung liefert in wenigen Minuten eine grobe Wertspanne, aber keinen belastbaren Verkehrswert. Für eine Standardwohnung in einer Großstadt mit vielen Verkäufen liegt sie oft in einer plausiblen Größenordnung. Je ungewöhnlicher das Objekt, je dünner der örtliche Markt und je stärker der Zustand vom Durchschnitt abweicht, desto weiter kann das Ergebnis danebenliegen. Verlässliche, allgemeingültige Genauigkeitsangaben gibt es nicht, weil jeder Anbieter mit eigenen Daten und Modellen rechnet.
Was im Hintergrund passiert
Die meisten Rechner arbeiten mit statistischen Modellen, die im Fachjargon als automatisierte Bewertungsmodelle bezeichnet werden. Sie vergleichen Ihre Angaben mit einer großen Zahl anderer Objekte und schätzen, welcher Preis zu der Kombination aus Lage, Größe, Baujahr, Objektart und Ausstattung passt. Methodisch ist das eine Verwandte des Vergleichswertverfahrens, nur ohne Bewerter, der die Vergleichsobjekte prüft.
Entscheidend ist die Datenbasis. Viele Portale verwenden Angebotspreise aus Inseraten, weil diese leicht verfügbar sind. Angebotspreise sind aber Verhandlungspositionen, keine Kaufpreise. Einige Anbieter haben Zugang zu Transaktionsdaten, etwa aus Finanzierungen, und kommen damit näher an tatsächliche Preise. Die amtliche Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse steht privaten Portalen nicht frei zur Verfügung.
Was ein Rechner nicht sehen kann
Ein Algorithmus kennt nur, was Sie eingeben und was in seinen Daten steht. Mehrere Faktoren, die den Wert stark beeinflussen, bleiben deshalb unsichtbar:
Der tatsächliche Zustand. „Renovierungsbedürftig“ und „gepflegt“ sind grobe Kategorien. Ob die Heizung 30 Jahre alt ist, das Dach undicht oder das Bad gerade neu gemacht wurde, erfasst kaum ein Formular in der nötigen Tiefe.
Die Mikrolage. Zwei Adressen in derselben Straße können sich erheblich unterscheiden: Südbalkon zum Park oder Nordseite zur Bahnlinie, Erdgeschoss an der Bushaltestelle oder Dachgeschoss mit Weitblick.
Grundriss und Wohnqualität. Gefangene Räume, ein Durchgangszimmer oder ein Bad ohne Fenster mindern den Wert, ohne dass sie in einer Quadratmeterzahl auftauchen.
Rechtliche Belastungen. Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch, eine Baulast, ein Wegerecht oder Denkmalschutz verändern den Wert teils erheblich. Ein Online-Rechner weiß davon nichts, sofern Sie es nicht angeben, und kann es auch dann kaum quantifizieren.
Vermietung. Eine vermietete Wohnung wird anders gehandelt als eine leerstehende, und die Höhe der laufenden Miete spielt eine große Rolle.
Wann eine Online-Bewertung trotzdem hilft
Als Einstieg ist sie nützlich. Sie zeigt, ob Ihre eigene Vorstellung völlig neben dem Markt liegt, und gibt eine Spanne, mit der Sie weitere Schritte planen können. Wenn Sie mehrere Rechner nutzen und die Ergebnisse nah beieinander liegen, spricht das für ein marktgängiges Objekt mit guter Datenlage. Liegen sie weit auseinander, ist das selbst eine Information: Ihr Objekt ist offenbar schwer zu vergleichen, und eine individuelle Bewertung lohnt sich umso mehr.
Besonders schwer tun sich Rechner mit Häusern auf dem Land, mit Mehrfamilienhäusern, deren Wert von der konkreten Mietsituation abhängt, und mit Objekten, die es so selten gibt, dass kaum Vergleichsdaten existieren: Resthöfe, Häuser mit Einliegerwohnung und Gewerbeeinheit, denkmalgeschützte Villen. Für eine Eigentumswohnung in einer typischen Wohnanlage einer Großstadt ist die Datenlage dagegen meist am besten.
Worauf Sie achten sollten
Kostenlose Rechner dienen häufig dazu, Kontakte für Makler, Banken oder Finanzierungsvermittler zu gewinnen. Das ist nicht verwerflich, Sie sollten es aber wissen: Lesen Sie, wer Ihre Daten erhält und wofür, bevor Sie Name und Telefonnummer eintragen.
Geben Sie ehrlich und genau an, was Sie wissen: die Wohnfläche nach einer nachvollziehbaren Berechnung, das Baujahr, durchgeführte Modernisierungen mit Jahr. Ungenaue Eingaben erzeugen ungenaue Ergebnisse, und die Wohnfläche ist häufiger falsch als gedacht.
Und lesen Sie die Spanne, nicht nur den Mittelwert. Ein Rechner, der 280.000 bis 360.000 € ausgibt, sagt Ihnen vor allem, dass er sich nicht sicher ist.
Der nächste Schritt
Wer verkaufen, erben, sich trennen oder finanzieren will, braucht mehr als eine Spanne. Je nach Anlass reicht eine persönliche Einschätzung durch einen Bewerter, der das Objekt gesehen hat, oder es braucht ein ausführliches Gutachten. Welche Form wann passt, erklärt die Seite Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten. Wer selbst nachrechnen möchte, findet einen Weg unter Verkehrswert selbst berechnen.