Ein ausführliches Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn der Wert gegenüber Dritten Bestand haben muss: vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt, bei einer Erbauseinandersetzung mit uneinigen Erben oder beim Zugewinnausgleich. Ein Kurzgutachten reicht meist, wenn Sie nur für sich eine fundierte Einschätzung möchten, etwa vor einem geplanten Verkauf oder einer Kaufentscheidung. Beide können nach denselben Verfahren der ImmoWertV rechnen, unterscheiden sich aber darin, wie tief sie prüfen und wie nachvollziehbar sie ihre Annahmen dokumentieren.

Was ein Verkehrswertgutachten ausmacht

Ein vollständiges Gutachten ist so aufgebaut, dass ein Dritter jeden Schritt nachprüfen kann. Dazu gehören typischerweise:

  • eine Ortsbesichtigung innen und außen, mit Fotodokumentation und Beschreibung von Zustand und Mängeln,
  • die Auswertung von Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Bauakte, Baugenehmigungen, bei Wohnungseigentum Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen,
  • die Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten, etwa Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Denkmalschutz, Bebauungsplan, Erschließungszustand,
  • eine begründete Wahl des Verfahrens und die vollständige Rechnung mit Herkunft jeder verwendeten Größe,
  • die Würdigung der Ergebnisse und die abschließende Ableitung des Verkehrswerts.

Der Umfang liegt je nach Objekt bei mehreren Dutzend Seiten. Das wirkt aufwendig, hat aber einen Grund: Jede Annahme, die nicht belegt ist, kann im Streit angegriffen werden.

Was ein Kurzgutachten weglässt

Der Begriff ist nicht geschützt, Inhalt und Umfang unterscheiden sich daher von Anbieter zu Anbieter. Typischerweise verzichtet ein Kurzgutachten auf einen Teil der Recherche, beschreibt das Objekt knapper und dokumentiert die Herleitung der Daten weniger ausführlich. Manchmal entfällt auch die Innenbesichtigung. Das Ergebnis kann trotzdem fachlich gut sein, es ist nur schwerer überprüfbar.

Fragen Sie vorab, was konkret enthalten ist: Besichtigung ja oder nein, welche Unterlagen werden eingesehen, welche Verfahren angewendet? Ein seriöser Bewerter beantwortet das klar und schriftlich.

Wann welche Form passt

Ein ausführliches Gutachten ist sinnvoll

  • im gerichtlichen Streit, etwa um den Pflichtteil oder den Zugewinn, sofern nicht das Gericht selbst einen Gutachter bestellt,
  • wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert als den festgesetzten Grundbesitzwert nachweisen wollen (§ 198 Bewertungsgesetz),
  • bei Übertragungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter, wo ein fremdüblicher Preis belegt werden muss,
  • wenn erhebliche Rechte oder Belastungen zu bewerten sind, etwa ein Nießbrauch oder ein Erbbaurecht.

Ein Kurzgutachten oder eine Wertermittlung ohne Gutachtenform genügt oft

  • vor einem Verkauf, um eine realistische Preisvorstellung zu entwickeln,
  • vor einem Kauf, um ein Angebot einzuordnen,
  • innerhalb der Familie, wenn alle Beteiligten sich einig sind und nur eine neutrale Orientierung suchen.

Wer Gutachten erstellt

Den Gutachterausschuss können nach § 193 BauGB unter anderem Eigentümer, Pflichtteilsberechtigte, Behörden und Gerichte mit einem Gutachten beauftragen; die Gebühren richten sich nach Landesrecht. Daneben gibt es freie Bewerter mit unterschiedlicher Qualifikation. Die Bezeichnung „Sachverständiger“ für sich ist nicht geschützt. Geschützt ist dagegen die öffentliche Bestellung und Vereidigung nach § 36 Gewerbeordnung, die meist die Industrie- und Handelskammern aussprechen. Eine weitere anerkannte Form ist die Zertifizierung von Personen nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch akkreditierte Stellen. Für Gerichte, Banken und Finanzämter sind diese Nachweise häufig entscheidend.

Was Sie vorbereiten können

Viele Unterlagen muss der Bewerter ohnehin anfordern, manche haben Sie aber schneller zur Hand: Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Rechnungen, den Energieausweis, bei Vermietung die Mietverträge und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto weniger Annahmen muss das Gutachten treffen, und desto schneller ist es fertig.

Und die Kosten?

Eine verbindliche Gebührenordnung für private Gutachter gibt es seit 2009 nicht mehr, als die Wertermittlung aus der HOAI herausgenommen wurde. Honorare werden frei vereinbart und orientieren sich meist am Wert des Objekts und am Aufwand. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie, welche Leistungen enthalten sind. Ein günstiges Angebot ohne Innenbesichtigung ist nicht mit einem vollständigen Gutachten vergleichbar.

Wenn Sie zunächst nur eine Größenordnung brauchen, kann eine erste Einschätzung ein sinnvoller Zwischenschritt sein. Wie belastbar automatisierte Bewertungen sind, erklärt die Seite zur Online-Immobilienbewertung. Was der Verkehrswert rechtlich bedeutet, steht unter Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?.