Im Erbfall wird eine Immobilie meist zweimal bewertet, aus verschiedenen Gründen. Das Finanzamt ermittelt für die Erbschaftsteuer einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG), und zwar mit typisierten Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Für die Aufteilung unter Erben, für Pflichtteilsansprüche und für einen Verkauf zählt dagegen der Verkehrswert nach § 194 BauGB. Stichtag ist in beiden Fällen der Todestag.

Die Bewertung durch das Finanzamt

Das Finanzamt bewertet nicht frei, sondern nach festen Regeln, weil es sehr viele Fälle gleich behandeln muss. Welches Verfahren es verwendet, hängt von der Grundstücksart ab:

  • Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern der Gutachterausschuss Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren bereitstellt,
  • Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke, für die sich eine übliche Miete ermitteln lässt,
  • Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG), wenn es für Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungen keine Vergleichsdaten gibt oder sich für ein Geschäftsgrundstück keine übliche Miete ermitteln lässt.

Für den Bodenanteil setzt das Finanzamt grundsätzlich den Bodenrichtwert an. Diese Verfahren ähneln denen der ImmoWertV, arbeiten aber stärker mit Pauschalen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden sie für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2023 enger an die ImmoWertV 2021 angepasst.

Das Finanzamt fordert die Erben dazu in der Regel mit einer Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts auf, in der Grundstücksdaten, Wohnfläche, Baujahr und gegebenenfalls Mieten anzugeben sind. Prüfen Sie diese Angaben sorgfältig: Eine zu hoch angesetzte Wohnfläche oder ein falsches Baujahr wirkt sich direkt auf den Wert aus. Wie Sie die Wohnfläche korrekt bestimmen, beschreibt die Seite zur Wohnflächenverordnung.

Wenn das Finanzamt zu hoch bewertet

Typisierte Verfahren kennen keine Bauschäden, keinen Sanierungsstau und keine schwierige Mikrolage. Gerade bei älteren, vernachlässigten Häusern kann der Grundbesitzwert deshalb über dem liegen, was am Markt zu erzielen wäre.

§ 198 BewG erlaubt in diesem Fall den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Als Nachweis kommen vor allem in Betracht:

  • ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken, erstellt nach den Regeln der ImmoWertV,
  • ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum Todestag erzielter Kaufpreis für die Immobilie selbst.

Das Gutachten muss nachvollziehbar und methodisch sauber sein. Ein knappes Kurzgutachten genügt dafür in der Regel nicht. Was ein belastbares Gutachten ausmacht, steht auf der Seite Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, wie groß die Differenz ist und wie stark sie sich auf die Steuer auswirkt. Das sollten Sie mit einer Steuerberatung durchrechnen.

Bewertung unter den Erben

Unabhängig von der Steuer müssen Erben sich oft untereinander einigen. Übernimmt eine Schwester das Elternhaus und zahlt den Bruder aus, braucht es einen Wert, den beide akzeptieren. Hier ist der Verkehrswert der Maßstab, nicht der Steuerwert. Sind sich alle einig, genügt manchmal eine gemeinsame, gut begründete Einschätzung. Bei Streit ist ein ausführliches Gutachten der sicherere Weg, denn es lässt sich im Zweifel auch vor Gericht verwenden.

Pflichtteilsberechtigte haben nach § 2314 BGB einen Anspruch darauf, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird; die Kosten trägt der Nachlass. Für den Pflichtteil kommt es auf den Verkehrswert zum Todestag an (§ 2311 BGB).

Belastungen richtig berücksichtigen

Geerbte Immobilien tragen häufig Rechte Dritter. Hat der Erblasser etwa einem Lebenspartner ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, mindert das den Verkehrswert, weil ein Käufer das Haus vorerst nicht selbst nutzen könnte. Die Höhe des Abschlags hängt unter anderem vom Alter der berechtigten Person und vom ersparten Mietwert ab. Ähnlich verhält es sich mit einem Nießbrauch oder einem bestehenden Mietvertrag. Solche Rechte gehören im Gutachten zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen.

Praktische Reihenfolge

Sinnvoll ist meist dieser Ablauf: Unterlagen sammeln (Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Mietverträge, Energieausweis), den aktuellen Bodenrichtwert zum Todestag nachschlagen, die Erklärung für das Finanzamt sorgfältig ausfüllen und den Bescheid prüfen. Ein Gutachten beauftragen Sie dann, wenn der Bescheid unplausibel hoch ist oder sich die Erben nicht einigen. Steuerliche Fragen wie Freibeträge und Steuersätze klären Sie am besten mit einer Steuerberatung.