Bodenrichtwerte stehen in den Online-Portalen der Länder, die meist unter dem Namen BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) laufen, und beim örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Über das gemeinsame Länderportal BORIS-D gelangen Sie zu den Karten fast aller Bundesländer. Sie suchen Ihre Adresse, klicken auf die Zone, in der das Grundstück liegt, und erhalten den Wert je Quadratmeter mit Stichtag und den Merkmalen des Richtwertgrundstücks.
Schritt für Schritt zur richtigen Zahl
Portal öffnen. Starten Sie bei BORIS-D oder direkt beim Portal Ihres Bundeslands. Einige Länder bieten eigene Oberflächen mit zusätzlichen Daten, etwa Immobilienrichtwerten oder Grundstücksmarktberichten zum Download.
Stichtag wählen. Fast alle Portale zeigen mehrere Jahrgänge. Voreingestellt ist meist der neueste. Für die Grundsteuererklärung war der Stand 1. Januar 2022 maßgeblich, für steuerliche Bewertungen anderer Anlässe gilt der zum Bewertungszeitpunkt zuletzt ermittelte Wert.
Adresse oder Flurstück suchen. Die Suche nach Straße und Hausnummer genügt in der Regel. Liegt Ihr Grundstück an einer Zonengrenze, hilft die Suche nach Gemarkung, Flur und Flurstück, die Sie im Grundbuch oder in der Flurkarte finden.
Zone anklicken. Es öffnet sich ein Steckbrief mit dem Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter und den Eigenschaften des zugehörigen Richtwertgrundstücks.
Merkmale mit Ihrem Grundstück vergleichen. Erst dieser Schritt macht aus der Zahl eine brauchbare Information. Stimmen Nutzungsart, Größe oder Bebaubarkeit nicht überein, gilt der Wert für Ihr Grundstück nur eingeschränkt.
Die Kürzel auf der Karte
Die Steckbriefe arbeiten mit Abkürzungen, die je nach Land leicht variieren. Häufig sind diese:
| Kürzel | Bedeutung |
|---|---|
| B | baureifes Land |
| R | Rohbauland |
| E | Bauerwartungsland |
| LF | Fläche der Land- oder Forstwirtschaft |
| W | Wohnbaufläche |
| M bzw. MI | gemischte Baufläche bzw. Mischgebiet |
| G bzw. GE | gewerbliche Baufläche bzw. Gewerbegebiet |
| ebf | erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragsfrei |
| ebpf | erschließungsbeitrags- und kostenerstattungsbetragspflichtig |
| GFZ | Geschossflächenzahl des Richtwertgrundstücks |
Die verbindliche Legende steht im jeweiligen Portal. Lesen Sie sie, bevor Sie Werte aus zwei Ländern miteinander vergleichen.
Wenn die Online-Karte nicht weiterhilft
Manchmal fehlt für eine Zone der Wert, etwa im Außenbereich, in Sanierungsgebieten mit Sonderregeln oder bei Flächen, die selten gehandelt werden. Dann lohnt der direkte Kontakt zur Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Sie sitzt je nach Land bei der Stadt, beim Landkreis oder bei einer Landesbehörde. Dort erhalten Sie auch eine schriftliche Auskunft, die Sie gegenüber Behörden oder Gerichten vorlegen können. Nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jeder Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen, ein besonderer Grund ist nicht nötig. Ob dafür eine Gebühr anfällt, regelt das Landesrecht.
Ältere Bodenrichtwerte nachschlagen
Für eine Erbschaft, eine Schenkung oder einen Streit um den Zugewinn brauchen Sie oft nicht den aktuellen Wert, sondern einen aus der Vergangenheit. Die meisten Portale halten mehrere zurückliegende Stichtage vor, teils bis in die frühen 2000er-Jahre. Was online nicht mehr angezeigt wird, kann die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Regel aus ihrem Archiv beauskunften.
Achten Sie beim Vergleich mehrerer Jahrgänge darauf, ob sich die Zonen verändert haben. Gutachterausschüsse schneiden Zonen gelegentlich neu zu oder ändern die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Ein Sprung zwischen zwei Jahren kann dann teilweise methodisch bedingt sein und nicht nur am Markt liegen.
Typische Missverständnisse
Der angezeigte Wert gilt nicht automatisch für das ganze Grundstück. Bei großen Grundstücken mit Gartenland im hinteren Bereich setzen Bewerter für die Hinterlandfläche oft einen geringeren Wert an.
Ein Bodenrichtwert ist auch kein Angebot und keine Preisobergrenze. Er bildet vergangene Verkäufe ab und kann zum Zeitpunkt, an dem Sie nachschauen, schon ein bis zwei Jahre alt sein.
Und: Der Wert beschreibt den Boden ohne Gebäude. Für ein bebautes Grundstück ist er nur ein Baustein, das Haus selbst kommt über Sach-, Ertrags- oder Vergleichswert hinzu. Was der Bodenrichtwert fachlich bedeutet und wie man ihn auf ein abweichendes Grundstück umrechnet, steht auf der Seite Was ist ein Bodenrichtwert?.