Eine grobe Schätzung des Verkehrswerts können Sie selbst vornehmen, wenn Sie die öffentlich verfügbaren Daten Ihres Gutachterausschusses nutzen: den Bodenrichtwert und den Grundstücksmarktbericht mit Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren oder Liegenschaftszinssätzen. Je nach Objektart rechnen Sie über Vergleichswerte, Erträge oder den Sachwert. Ein belastbarer Verkehrswert entsteht dabei nicht, denn Zustand, Rechte und Besonderheiten des Objekts können Sie nur begrenzt objektiv einschätzen. Als Orientierung und zur Kontrolle fremder Angaben ist die eigene Rechnung trotzdem wertvoll.

Schritt 1: Klären, welches Verfahren passt

Die Wahl hängt davon ab, wie Ihre Immobilie üblicherweise gehandelt wird. Für eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus in einer Stadt mit vielen Verkäufen ist der Vergleichswert der natürliche Weg. Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus rechnen Käufer mit der Miete, also Ertragswert. Bei einem frei stehenden, selbst genutzten Einfamilienhaus ist der Sachwert verbreitet. Wenn Sie unsicher sind, rechnen Sie zwei Verfahren und vergleichen die Ergebnisse.

Schritt 2: Daten beschaffen

Für fast jede Berechnung brauchen Sie zuerst den Bodenrichtwert. Wie Sie ihn im Länderportal finden und die Kürzel lesen, erklärt die Seite Wo finde ich den Bodenrichtwert?.

Dann folgt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Ihrer Stadt oder Ihres Kreises. Er enthält, je nach Ausschuss unterschiedlich umfangreich:

  • Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen und Häuser, oft nach Baujahr und Lage gestaffelt,
  • Umrechnungskoeffizienten für Größe, Geschoss oder Grundstücksfläche,
  • Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Liegenschaftszinssätze für Mietobjekte.

Einige Länder veröffentlichen zusätzlich Immobilienrichtwerte, die wie Bodenrichtwerte in einer Karte angezeigt werden, aber für bebaute Objekte gelten. Wo es sie gibt, ersparen sie viel Rechenarbeit.

Schließlich brauchen Sie die Objektdaten: Grundstücksfläche aus dem Grundbuch oder Liegenschaftskataster, Wohnfläche nach einer nachvollziehbaren Berechnung, Baujahr, Modernisierungen mit Jahr und, bei Vermietung, die aktuellen Mieten.

Schritt 3: Rechnen

Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und stammen aus keinem realen Marktbericht.

Eine Eigentumswohnung mit 75 m² Wohnfläche, Baujahr 1995, mittlere Lage. Der Marktbericht nennt für Wohnungen dieses Baujahrs in dieser Lage einen Vergleichsfaktor von 2.800 € je m² für ein Normobjekt von 70 m² im zweiten Obergeschoss. Laut Umrechnungstabelle gilt für 75 m² ein Koeffizient von 0,98, für das Erdgeschoss ein Koeffizient von 0,95.

2.800 € × 0,98 × 0,95 = rund 2.607 € je m². Bei 75 m² ergibt das etwa 195.500 €. Hinzu kommt gegebenenfalls ein Stellplatz, sofern der Marktbericht ihn nicht bereits einbezieht.

Wer über den Sachwert rechnet, folgt der Kette aus Herstellungskosten, Alterswertminderung, Bodenwert und Sachwertfaktor, wie auf der Seite zum Sachwertverfahren beschrieben. Für Mietobjekte gilt das Schema des Ertragswertverfahrens.

Schritt 4: Besonderheiten ehrlich einpreisen

Das Ergebnis aus Schritt 3 gilt für ein durchschnittliches Objekt mit den Merkmalen aus dem Marktbericht. Jetzt kommt der schwierigste Teil: die Abweichungen. Ein Sanierungsstau, feuchte Kellerwände, eine anstehende Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft, ein eingetragenes Wohnrecht oder eine besonders laute Lage drücken den Wert. Eine neue Heizung, ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein unverbaubarer Blick können ihn heben.

Hier liegt die größte Fehlerquelle beim Selbstrechnen. Eigentümer schätzen den eigenen Zustand oft wohlwollender ein als ein Käufer. Hilfreich ist, sich die Immobilie mit den Augen eines Fremden anzusehen und für jeden Mangel grob zu überlegen, was seine Behebung kosten würde.

Schritt 5: Plausibilisieren

Vergleichen Sie Ihr Ergebnis mit anderen Quellen: einer zweiten Berechnungsmethode, aktuellen Angeboten ähnlicher Objekte (mit dem Wissen, dass Angebotspreise keine Kaufpreise sind) und einer Online-Bewertung. Liegen alle Werte in einer ähnlichen Spanne, haben Sie eine brauchbare Orientierung. Liegen sie weit auseinander, ist das ein Hinweis, dass Ihr Objekt Besonderheiten hat, die eine fachliche Bewertung erfordern.

Wo die eigene Rechnung endet

Sobald der Wert gegenüber Dritten Bestand haben muss, etwa beim Finanzamt, bei Gericht, in einer Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung, reicht eine Eigenberechnung nicht. Welche Form der Bewertung dann passt, erklärt die Seite Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten. Für einen Verkauf gilt: Die eigene Rechnung schützt davor, auf deutlich zu hohe oder zu niedrige Einschätzungen hereinzufallen, ersetzt aber nicht den Blick von jemandem, der den örtlichen Markt und das Objekt kennt.