Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, und zieht davon die Wertminderung durch das Alter ab. Hinzu kommen der Wert der Außenanlagen und der Bodenwert. Dieser vorläufige Sachwert wird anschließend mit einem Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst. Rechtsgrundlage sind die §§ 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021); typisch ist das Verfahren für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

Für welche Häuser es gedacht ist

Ein freistehendes Einfamilienhaus am Ortsrand wird selten vermietet, und echte Vergleichsverkäufe in gleicher Größe, Lage und Ausstattung sind oft rar. Für solche Objekte orientieren sich Käufer stark an der Substanz: Wie groß ist das Haus, wie gut gebaut, wie alt? Diese Größen stehen im Mittelpunkt des Sachwertverfahrens. Für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe passt es dagegen schlecht, weil dort die Miete den Preis bestimmt.

Der Weg zum Sachwert

Die Berechnung folgt einer festen Kette. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf.

  1. Herstellungskosten ermitteln. Grundlage sind die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) aus Anlage 4 der ImmoWertV. Sie geben je Gebäudeart und Standardstufe einen Kostenkennwert pro Quadratmeter Brutto-Grundfläche (BGF) an. Die Standardstufe ergibt sich aus der Ausstattung: Fenster, Dach, Heizung, Sanitär, Fußböden und weitere Bauteile werden einzeln eingestuft und gewichtet.
  2. Auf den Stichtag hochrechnen. Weil die Kennwerte auf das Jahr 2010 bezogen sind, werden sie mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Bewertungsstichtag angepasst (§ 36 ImmoWertV).
  3. Alterswertminderung abziehen. Die ImmoWertV schreibt eine lineare Minderung vor (§ 38): Das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer bestimmt, welcher Anteil der Herstellungskosten noch angesetzt wird.
  4. Außenanlagen und Nebengebäude ergänzen. Wege, Einfriedung, Hausanschlüsse oder eine Garage werden pauschal oder nach Einzelkosten erfasst (§ 37).
  5. Bodenwert addieren. In der Regel über den Bodenrichtwert und Anpassungen an das konkrete Grundstück.
  6. Sachwertfaktor anwenden. Er stammt vom Gutachterausschuss und spiegelt, wie stark Kaufpreise in der Region vom rechnerischen Sachwert abweichen.
  7. Besondere objektspezifische Merkmale berücksichtigen. Ein Reparaturstau, Baumängel oder ein Wegerecht werden erst ganz am Ende als Zu- oder Abschlag eingerechnet.

Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen

Alle Werte sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung, sie stammen weder aus den NHK-Tabellen noch aus einem Marktbericht.

Ein Einfamilienhaus hat 200 m² Brutto-Grundfläche. Angenommen wird ein Kostenkennwert von 800 € je m² auf Basis 2010 und ein Baupreisindex von 180 (2010 = 100). Daraus ergeben sich Herstellungskosten von 800 € × 1,8 × 200 m² = 288.000 €.

Das Haus ist 40 Jahre alt, die Gesamtnutzungsdauer liegt im Modell bei 80 Jahren, die Restnutzungsdauer also bei 40 Jahren. Die lineare Alterswertminderung beträgt 40 / 80 = 50 %, es bleiben 144.000 €. Für Außenanlagen werden 10.000 € angesetzt, für den Boden 120.000 €. Der vorläufige Sachwert liegt damit bei 274.000 €.

Unterstellt man einen Sachwertfaktor von 1,1, ergibt sich ein marktangepasster vorläufiger Sachwert von rund 301.400 €. Bei einem Faktor von 0,9 wären es dagegen nur rund 246.600 €. Der Faktor entscheidet also über einen fünfstelligen Betrag, obwohl die Substanz identisch ist.

Häufige Fehlerquellen

Die größte Unsicherheit steckt in der Standardstufe. Ob ein Haus als Stufe 2 oder 3 eingeordnet wird, verändert den Kostenkennwert erheblich, und die Einstufung ist teilweise Ermessenssache. Ein seriöses Gutachten begründet sie Bauteil für Bauteil.

Zweitens die Brutto-Grundfläche. Sie ist nicht die Wohnfläche, sondern umfasst die äußeren Maße aller Geschosse einschließlich Keller und nicht ausgebautem Dachgeschoss nach den Regeln der DIN 277. Wer versehentlich die Wohnfläche einsetzt, rechnet das Haus zu klein.

Drittens die Modellkonformität: Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses wurde mit einem bestimmten Modell abgeleitet, etwa mit bestimmten Gesamtnutzungsdauern und einer bestimmten Behandlung der Außenanlagen. Nur wer dasselbe Modell verwendet, darf den Faktor übernehmen. Mehr dazu auf der Seite zum Sachwertfaktor.

Und schließlich die Restnutzungsdauer. Ein 60 Jahre altes Haus mit neuem Dach, neuer Heizung und gedämmter Fassade ist wirtschaftlich deutlich jünger. Wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern, zeigt die Seite zur Restnutzungsdauer.

Was das Ergebnis aussagt

Der Sachwert ist eine Rechnung über Substanz, die erst durch den Sachwertfaktor Marktbezug bekommt. In Regionen mit hoher Nachfrage liegen Kaufpreise oft über dem rechnerischen Substanzwert, in schwachen Lagen darunter. Für eine belastbare Aussage zählt daher nicht nur die Formel, sondern die Qualität der örtlichen Daten. Den Bodenanteil prägt meist der Bodenrichtwert, der in teuren Lagen einen großen Teil des Gesamtwerts ausmacht.