Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Im Grundmodell rechnet man Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Ist das Gebäude modernisiert worden, wird die Restnutzungsdauer über ein Punktemodell aus Anlage 2 der ImmoWertV verlängert. Sie ist eine der einflussreichsten Größen sowohl im Sach- als auch im Ertragswertverfahren.
Warum es um wirtschaftliche, nicht technische Lebensdauer geht
Viele Häuser aus der Gründerzeit stehen seit über hundert Jahren und werden noch lange stehen. Die Restnutzungsdauer fragt aber nicht, wann ein Gebäude einstürzt, sondern wie lange es sich ohne grundlegende Erneuerung noch sinnvoll nutzen und vermieten lässt. Ein Haus mit Grundrissen, Haustechnik und Dämmung aus den Sechzigerjahren ist technisch intakt, entspricht aber immer weniger dem, was Bewohner erwarten. Diese wirtschaftliche Alterung bildet die Restnutzungsdauer ab.
Das Grundmodell
Am Anfang steht die Gesamtnutzungsdauer, also die Zahl der Jahre, die ein neues Gebäude dieser Art üblicherweise wirtschaftlich genutzt wird. Die ImmoWertV gibt dafür in Anlage 1 Modellwerte vor, etwa 80 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Mehrfamilienhäuser. Für andere Gebäudearten wie Büro- oder Lagergebäude sind die Werte teils deutlich niedriger.
Davon zieht man das Alter am Wertermittlungsstichtag ab. Ein 1976 gebautes Einfamilienhaus hat im Jahr 2026 ein Alter von 50 Jahren und damit im Grundmodell eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
Diese Werte sind Modellansätze. Sie dienen dazu, dass Gutachterausschuss und Bewerter mit denselben Größen rechnen. Deshalb sollte ein Gutachten nicht einfach eine „gefühlte“ Lebensdauer ansetzen, sondern das Modell verwenden, mit dem auch Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze abgeleitet wurden.
Modernisierungen über das Punktemodell
Anlage 2 der ImmoWertV enthält ein Modell, mit dem durchgeführte Modernisierungen berücksichtigt werden. Bewertet werden einzelne Bauteile und Maßnahmen, unter anderem:
- Dacherneuerung einschließlich Verbesserung der Wärmedämmung,
- Modernisierung der Fenster und Außentüren,
- Erneuerung der Leitungssysteme für Strom, Gas, Wasser und Abwasser,
- Modernisierung der Heizungsanlage,
- Wärmedämmung der Außenwände,
- Modernisierung der Bäder,
- Modernisierung des Innenausbaus, etwa Decken, Fußböden und Treppen,
- wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung.
Für jedes Element gibt es eine Höchstpunktzahl. Liegt eine Maßnahme schon länger zurück, vergibt der Bewerter in der Regel weniger Punkte als für eine frische. Insgesamt sind bis zu 20 Punkte möglich. Aus der Punktsumme und dem Gebäudealter ergibt sich über Formeln oder Tabellen der Anlage eine modifizierte Restnutzungsdauer. Eine Kernsanierung kann ein Gebäude so behandeln lassen, als wäre es deutlich jünger.
Ausgedachtes Beispiel
Ein 1966 errichtetes Einfamilienhaus wäre im Jahr 2026 sechzig Jahre alt. Im Grundmodell blieben 20 Jahre Restnutzungsdauer. Wurden in den letzten Jahren Dach, Fenster, Heizung und Bad erneuert, ergibt das Punktemodell einen mittleren Modernisierungsgrad, und die Restnutzungsdauer kann um viele Jahre höher liegen. Die genaue Zahl hängt von den Punkten und dem Zeitpunkt der Maßnahmen ab und lässt sich nur mit der Anlage im Einzelfall bestimmen.
Welche Folgen ein paar Jahre haben
Im Sachwertverfahren bestimmt das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer die Alterswertminderung. Zehn Jahre mehr Restnutzungsdauer bedeuten bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer, dass 12,5 Prozentpunkte mehr der Herstellungskosten angesetzt werden.
Im Ertragswertverfahren bestimmt sie die Zahl der Jahre, über die der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto stärker sinkt der Barwertfaktor und damit der Gebäudewertanteil. Bei sehr kurzer Restnutzungsdauer nähert sich der Ertragswert dem Bodenwert an.
Restnutzungsdauer und Steuern
Der Begriff begegnet Vermietern auch bei der Abschreibung. Das Einkommensteuergesetz erlaubt eine höhere Abschreibung, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich unterstellte (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Dafür ist ein Nachweis nötig, an den die Finanzverwaltung eigene Anforderungen stellt. Die Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten und die steuerliche Nutzungsdauer folgen unterschiedlichen Regeln und sind nicht automatisch dasselbe. Wie die Restnutzungsdauer in die beiden Hauptverfahren eingeht, zeigen die Seiten zum Sachwertverfahren und zum Ertragswertverfahren.