Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den Erträgen, die sie nachhaltig abwirft. Ausgangspunkt ist die marktübliche Jahresmiete; davon werden die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, der Bodenwert kommt getrennt hinzu. Geregelt ist das Verfahren in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021).
Warum Erträge und nicht Baukosten?
Wer ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung kauft, rechnet mit der Miete. Was der Rohbau einmal gekostet hat, interessiert ihn wenig. Das Ertragswertverfahren übernimmt diese Sicht des Marktes: Es fragt, welchen Betrag ein Käufer heute für einen bestimmten Zahlungsstrom in der Zukunft zu zahlen bereit ist. Deshalb ist es das Regelverfahren für Renditeobjekte, während Einfamilienhäuser in der Selbstnutzung eher über Vergleichs- oder Sachwert bewertet werden.
Die einzelnen Rechenschritte
1. Rohertrag
Angesetzt wird die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete pro Jahr, nicht zwingend die tatsächlich gezahlte. Liegt eine vertraglich vereinbarte Miete deutlich über oder unter dem Markt, behandelt der Bewerter die Abweichung meist gesondert als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal. So verfälscht ein einzelner Altmietvertrag nicht den Wert des ganzen Hauses.
2. Bewirtschaftungskosten
Abgezogen werden die Kosten, die der Eigentümer selbst trägt: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§ 32 ImmoWertV). Für Verwaltung und Instandhaltung enthält die Anlage 3 der ImmoWertV Modellwerte, damit Bewerter und Gutachterausschuss mit denselben Größen rechnen. Was übrig bleibt, ist der Reinertrag.
3. Bodenwertverzinsung
Ein Teil des Reinertrags entfällt rechnerisch auf den Boden. Diesen Anteil erhält man, indem man den Bodenwert mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert. Er wird vom Reinertrag abgezogen, denn der Boden ist unbegrenzt nutzbar und wird am Ende separat addiert. Den Rest nennt man Reinertrag der baulichen Anlagen.
4. Kapitalisierung über die Restnutzungsdauer
Der Gebäudereinertrag fließt nur so lange, wie das Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist. Diese Zeitspanne ist die Restnutzungsdauer. Der Barwertfaktor (früher Vervielfältiger genannt) rechnet die künftigen jährlichen Beträge auf heute ab:
Barwertfaktor = (q^n − 1) / (q^n × (q − 1)), mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer in Jahren.
5. Bodenwert addieren und Markt prüfen
Kapitalisierter Gebäudereinertrag plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert. Anschließend berücksichtigt der Bewerter besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, etwa einen Instandhaltungsstau, ein eingetragenes Wohnrecht oder die erwähnte Abweichung von der Marktmiete. Erst danach steht der Ertragswert fest.
Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen
Die folgenden Werte sind frei gewählt und sollen nur den Rechenweg zeigen. Sie beschreiben keinen realen Markt.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Rohertrag (marktübliche Jahresnettokaltmiete) | 24.000 € |
| − Bewirtschaftungskosten, angenommen 20 % | 4.800 € |
| = Reinertrag | 19.200 € |
| − Bodenwertverzinsung: 100.000 € Bodenwert × 3 % | 3.000 € |
| = Reinertrag der baulichen Anlagen | 16.200 € |
| × Barwertfaktor bei 3 % und 40 Jahren Restnutzungsdauer | 23,11 |
| = Ertragswert der baulichen Anlagen | rund 374.400 € |
| + Bodenwert | 100.000 € |
| = vorläufiger Ertragswert | rund 474.400 € |
Ohne besondere objektspezifische Merkmale entspräche der Ertragswert hier rund 474.000 €. Schon dieses einfache Beispiel zeigt, wie empfindlich das Ergebnis auf den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer reagiert. Ein halber Prozentpunkt beim Zins verschiebt den Wert spürbar.
Allgemeines, vereinfachtes und periodisches Verfahren
Die ImmoWertV kennt mehrere Varianten. Das oben gezeigte allgemeine Ertragswertverfahren trennt Boden und Gebäude. Beim vereinfachten Verfahren wird der gesamte Reinertrag kapitalisiert und der über die Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert addiert. Bei langer Restnutzungsdauer liefern beide nahezu dasselbe Ergebnis. Das periodische Verfahren setzt unterschiedliche Erträge für einzelne Zeitabschnitte an, sinnvoll etwa bei Staffelmieten, auslaufenden Gewerbemietverträgen oder geplanten Leerständen.
Wo das Verfahren an Grenzen stößt
Die Rechnung ist nur so gut wie ihre Eingangsgrößen. Der Liegenschaftszinssatz stammt im Idealfall aus dem Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses, der ihn aus tatsächlichen Verkäufen ableitet. Fehlen dort Daten für die konkrete Objektart, muss der Bewerter begründet ausweichen, und genau an dieser Stelle entstehen die größten Unterschiede zwischen zwei Gutachten.
Wichtig ist auch der Grundsatz der Modellkonformität (§ 10 ImmoWertV): Hat der Gutachterausschuss seinen Liegenschaftszinssatz mit bestimmten Bewirtschaftungskosten und einer bestimmten Gesamtnutzungsdauer abgeleitet, muss die Bewertung dieselben Modellannahmen verwenden. Wer den Zins übernimmt, die Kosten aber frei wählt, mischt zwei Modelle und erhält ein schiefes Ergebnis.
Für ein selbst genutztes Einfamilienhaus ist das Ertragswertverfahren selten erste Wahl, weil solche Häuser kaum nach Rendite gehandelt werden. Es kann dort aber als Plausibilitätskontrolle dienen. Welche Verfahren wann passen, erklärt die Übersicht zu den Bewertungsverfahren nach ImmoWertV. Tiefer in die beiden wichtigsten Stellschrauben gehen die Seiten zum Liegenschaftszins und zur Restnutzungsdauer.