Der Liegenschaftszins (amtlich: Liegenschaftszinssatz) ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert einer Immobilie am Markt durchschnittlich verzinst. Er wird nicht festgelegt, sondern vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und den dazugehörigen Reinerträgen zurückgerechnet. Im Ertragswertverfahren bestimmt er, wie hoch künftige Mieterträge heute bewertet werden. Rechtsgrundlage ist § 21 der ImmoWertV 2021.
Ein Zins, den niemand bezahlt
Der Name führt leicht in die Irre. Niemand überweist einen Liegenschaftszins, und keine Bank bietet ihn an. Er ist eine Kennzahl, die beschreibt, wie Käufer Erträge und Risiken einer Objektart gegeneinander abwägen. Man kann ihn sich als die laufende Rendite vorstellen, die der Markt für eine bestimmte Art von Immobilie akzeptiert, bereinigt um die Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung der begrenzten Lebensdauer des Gebäudes.
Weil er aus echten Verkäufen stammt, steckt in ihm auch die Erwartung künftiger Wertsteigerungen. Wer glaubt, dass Mieten und Preise in einer Lage steigen, ist bereit, heute mehr zu zahlen, und drückt damit den Liegenschaftszins nach unten.
Wie der Gutachterausschuss ihn ableitet
Für jedes geeignete Kaufgeschäft kennt der Ausschuss den Kaufpreis. Über Fragebögen an Käufer und eigene Erhebungen ermittelt er die Mieten, die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer. Dann löst er die Ertragswertformel nach dem Zins auf: Welcher Zinssatz hätte genau zu diesem Kaufpreis geführt? Aus vielen solcher Einzelwerte bildet er Durchschnitte, getrennt nach Objektarten und oft nach Lagen oder Baujahren.
Daraus folgt eine wichtige Regel. Der veröffentlichte Zins ist nur im selben Modell verwendbar, in dem er abgeleitet wurde. Hat der Ausschuss etwa eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und die Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3 der ImmoWertV verwendet, muss ein Gutachter, der diesen Zins übernimmt, dieselben Ansätze wählen. Die ImmoWertV nennt das den Grundsatz der Modellkonformität (§ 10).
Wie stark er wirkt: ausgedachtes Rechenbeispiel
Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und beschreiben keinen realen Markt. Ein Mietshaus erwirtschaftet einen Reinertrag von 19.200 € im Jahr, der Bodenwert liegt bei 100.000 €, die Restnutzungsdauer bei 30 Jahren. Nur der Liegenschaftszins wird verändert:
| Liegenschaftszins | Barwertfaktor | Gebäudereinertrag | Ertragswert (gerundet) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 20,93 | 16.700 € | 449.500 € |
| 3,0 % | 19,60 | 16.200 € | 417.500 € |
| 3,5 % | 18,39 | 15.700 € | 388.800 € |
Ein halber Prozentpunkt verschiebt den Wert in diesem Beispiel um rund 30.000 €, also um etwa sieben Prozent. Der Zins wirkt doppelt: Er verändert den Barwertfaktor und gleichzeitig den Anteil des Reinertrags, der rechnerisch auf den Boden entfällt.
Wovon die Höhe abhängt
Typischerweise liegen Liegenschaftszinsen umso niedriger, je sicherer und gefragter eine Objektart gilt. Wohnimmobilien in nachgefragten Großstädten haben meist niedrigere Sätze als Gewerbeobjekte in strukturschwachen Regionen. Auch innerhalb einer Stadt unterscheiden sich die Werte: Ein Wohnhaus in begehrter Lage wird mit geringerer laufender Verzinsung gehandelt als ein vergleichbares Haus an einer Hauptverkehrsstraße. Konkrete Werte nennen nur die Grundstücksmarktberichte, und sie ändern sich, wenn sich das Zinsumfeld oder die Erwartungen der Käufer verschieben.
Folgt der Liegenschaftszins den Bauzinsen?
Nicht unmittelbar, aber mit Verzögerung. Steigen die Finanzierungszinsen, werden alternative Anlagen attraktiver und Käufer verlangen von Immobilien eine höhere laufende Verzinsung, was sich in späteren Auswertungen in steigenden Liegenschaftszinsen niederschlagen kann. Weil die Gutachterausschüsse Kaufpreise der Vergangenheit auswerten, erscheint eine solche Bewegung erst im nächsten Marktbericht. Für einen Bewertungsstichtag in einer Phase schneller Zinsänderungen muss ein Gutachter deshalb begründen, ob der zuletzt veröffentlichte Wert noch zum Markt passt.
Wenn es keinen passenden Wert gibt
Nicht jeder Gutachterausschuss veröffentlicht für jede Objektart einen Liegenschaftszins. Für ein Wohn- und Geschäftshaus in einer Kleinstadt fehlen oft genügend Verkäufe. Dann darf der Bewerter auf Werte vergleichbarer Regionen oder auf Erfahrungswerte zurückgreifen, muss das aber begründen. Solche Ausweichlösungen erklären oft, warum zwei Gutachten für dasselbe Haus auseinanderliegen.
Für das Sachwertverfahren spielt der Liegenschaftszins keine Rolle. Dort übernimmt der Sachwertfaktor die Aufgabe, das Rechenergebnis an den Markt anzupassen. Wie der Zins in die vollständige Rechnung eingeht, zeigt die Seite zum Ertragswertverfahren.