Der Sachwertfaktor ist das Verhältnis zwischen tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und den rechnerischen Sachwerten vergleichbarer Häuser. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus Verkäufen ab und veröffentlicht ihn im Grundstücksmarktbericht (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV). Im Sachwertverfahren wird der vorläufige Sachwert mit diesem Faktor multipliziert. Erst dadurch wird aus einer Kostenrechnung ein marktbezogener Wert.

Warum die Substanz allein nicht genügt

Das Sachwertverfahren rechnet mit Herstellungskosten, Alterung und Bodenwert. Diese Rechnung kennt keine Nachfrage. Ein identisches Haus kann in einer gefragten Region deutlich mehr kosten als die Summe aus Baukosten und Boden, in einer Region mit sinkender Bevölkerung deutlich weniger. Der Sachwertfaktor misst diese Differenz. Er ist die Brücke zwischen dem, was ein Haus „kostet“, und dem, was Käufer dafür zahlen.

Wie der Faktor entsteht

Der Gutachterausschuss nimmt Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern aus seiner Kaufpreissammlung, berechnet für jedes Objekt den vorläufigen Sachwert nach einem festgelegten Modell und teilt den Kaufpreis durch diesen Sachwert. Aus vielen solchen Quotienten entsteht eine Auswertung, häufig als Tabelle oder Formel, die den Faktor in Abhängigkeit von der Höhe des vorläufigen Sachwerts, vom Bodenrichtwertniveau oder von der Region angibt.

In vielen Marktberichten zeigt sich ein ähnliches Bild: Bei niedrigen vorläufigen Sachwerten liegen die Faktoren eher höher, bei sehr hohen Sachwerten eher niedriger. Eine naheliegende Erklärung ist, dass der Kreis der Käufer für sehr teure Häuser kleiner ist und aufwendige Ausstattung nicht jedem gleich viel wert ist. Ob und wie ausgeprägt dieser Effekt in Ihrer Region auftritt, zeigt nur der jeweilige Marktbericht.

Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen

Die Werte sind frei gewählt und stammen aus keinem Marktbericht. Für ein Haus ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von 400.000 €. Der Marktbericht nennt für diese Wertklasse und Lage einen Sachwertfaktor von 0,95.

Marktangepasster vorläufiger Sachwert: 400.000 € × 0,95 = 380.000 €.

Läge dasselbe Haus in einer Region mit einem Faktor von 1,20, ergäbe sich ein Wert von 480.000 €. Hunderttausend Euro Unterschied bei gleicher Bausubstanz, allein durch den Markt.

Modellkonformität: der entscheidende Punkt

Ein Sachwertfaktor gilt nur für das Modell, mit dem er abgeleitet wurde. Der Gutachterausschuss beschreibt in seinem Marktbericht, welche Annahmen er getroffen hat:

  • welche Normalherstellungskosten und welcher Baupreisindex verwendet wurden,
  • welche Gesamtnutzungsdauer angesetzt wurde und wie Modernisierungen eingeflossen sind,
  • wie Außenanlagen, Garagen und Nebengebäude behandelt wurden,
  • ob und wie Kellerausbau oder ausgebautes Dachgeschoss berücksichtigt sind,
  • auf welchem Bodenwert die Rechnung beruht.

Wer den Faktor übernimmt, muss den vorläufigen Sachwert genauso berechnen. Rechnet ein Gutachter etwa Außenanlagen mit einem höheren Pauschalbetrag als der Ausschuss oder verwendet eine andere Gesamtnutzungsdauer, passt der Faktor nicht mehr. § 10 ImmoWertV verlangt deshalb ausdrücklich, dass die Daten im selben Modell angewendet werden, in dem sie ermittelt wurden.

Für Laien ist das die größte Hürde beim Nachrechnen. Ein Sachwertfaktor aus einem fremden Marktbericht, angewendet auf eine eigene Rechnung mit anderen Annahmen, führt zu einem Ergebnis, das präzise aussieht, aber methodisch nicht trägt.

So lesen Sie die Angaben im Marktbericht

Sachwertfaktoren stehen meist in einem eigenen Kapitel des Grundstücksmarktberichts, oft für freistehende Häuser einerseits und Doppel- und Reihenhäuser andererseits. Manche Ausschüsse geben eine Tabelle mit Wertklassen an, andere eine Formel, in die Sie den vorläufigen Sachwert und das Bodenrichtwertniveau einsetzen. Lesen Sie immer zuerst die Modellbeschreibung am Anfang des Kapitels und die Angaben zur Stichprobe: Wie viele Verkäufe wurden ausgewertet, aus welchem Zeitraum, mit welcher Streuung? Ein Faktor aus wenigen Fällen ist deutlich unsicherer als einer aus mehreren Hundert.

Was passiert, wenn es keinen Faktor gibt

Nicht jeder Gutachterausschuss veröffentlicht Sachwertfaktoren für jede Objektart. Für Villen, landwirtschaftliche Wohngebäude oder sehr kleine Märkte fehlen oft genügend Verkäufe. Dann muss der Bewerter auf Faktoren benachbarter Regionen oder auf begründete eigene Einschätzungen ausweichen. Ein gutes Gutachten macht kenntlich, wo der Faktor herkommt und wie belastbar er ist.

Im Ertragswertverfahren übernimmt eine andere Größe diese Rolle, der Liegenschaftszins. Das gesamte Rechenschema, in das der Sachwertfaktor eingebettet ist, beschreibt die Seite zum Sachwertverfahren.