Ein Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert des Bodens je Quadratmeter Grundstücksfläche in einem abgegrenzten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Er gilt für ein gedachtes Musterstück Land mit typischen Eigenschaften und wird so angegeben, als wäre das Grundstück unbebaut. Ermittelt wird er vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen, Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch.

Ein Durchschnitt, kein Preis für Ihr Grundstück

Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone, nicht ein einzelnes Flurstück. Innerhalb der Zone sollen die Nutzungs- und Wertverhältnisse im Wesentlichen gleich sein, so verlangt es § 196 BauGB. In der Praxis unterscheiden sich die Grundstücke trotzdem: Eines liegt an der lauten Durchgangsstraße, ein anderes am ruhigen Wendehammer, eines ist doppelt so groß wie das andere.

Deshalb definiert der Gutachterausschuss zu jeder Zone ein Bodenrichtwertgrundstück (§ 13 ImmoWertV). Es hat festgelegte Merkmale, etwa Entwicklungszustand, Art der Nutzung, beitragsrechtlichen Zustand und teils Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße oder Tiefe. Der Bodenrichtwert gilt genau für dieses Musterstück. Ein reales Grundstück, das abweicht, muss angepasst werden.

Wie der Gutachterausschuss ihn ermittelt

Die Grundlage bildet die Kaufpreissammlung, in die jeder notariell beurkundete Grundstückskaufvertrag eingeht. Für unbebaute Grundstücke ist die Auswertung relativ direkt. In dicht bebauten Innenstädten gibt es dagegen kaum noch freie Bauplätze. Dort leitet der Ausschuss den Bodenwert aus Verkäufen bebauter Grundstücke ab, indem er den Gebäudeanteil herausrechnet, oder er greift auf Vergleiche mit ähnlichen Lagen zurück.

Die Werte werden zu einem Stichtag ermittelt, mindestens alle zwei Jahre zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres. Viele Ausschüsse veröffentlichen sie inzwischen jährlich. Jeder kann Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB); wie Sie sie konkret nachschlagen, erklärt die Seite Wo finde ich den Bodenrichtwert?.

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert

Für eine einfache Größenordnung multipliziert man den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Für eine fachgerechte Bewertung reicht das nicht.

Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen: Die Zone hat einen Bodenrichtwert von 300 € je m², bezogen auf ein Richtwertgrundstück von 600 m². Ihr Grundstück ist 1.000 m² groß. Die einfache Rechnung ergibt 300.000 €. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen aber Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgröße, weil große Grundstücke je Quadratmeter meist günstiger gehandelt werden. Läge der Koeffizient im Beispiel bei 0,90, ergäbe sich ein angepasster Wert von 270 € je m² und ein Bodenwert von 270.000 €. Die Zahlen sind erfunden; die tatsächlichen Koeffizienten stehen im Grundstücksmarktbericht des jeweiligen Ausschusses.

Weitere typische Anpassungen betreffen eine abweichende Bebaubarkeit, eine ungünstige Grundstücksform oder den Erschließungszustand. Ist das Richtwertgrundstück „erschließungsbeitragsfrei“, Ihr Grundstück aber noch nicht abgerechnet, sind künftige Beiträge zu berücksichtigen.

Wofür der Bodenrichtwert gebraucht wird

  • Verkehrswertermittlung: Bei Sach- und Ertragswertverfahren ist der Bodenwert ein eigener Baustein. In teuren Lagen macht er oft den größeren Teil des Gesamtwerts aus.
  • Grundsteuer: Im Bundesmodell der Grundsteuerreform fließt der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 in die Berechnung des Grundsteuerwerts ein. Einige Länder haben eigene Modelle, die ihn anders oder gar nicht verwenden.
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer: Das Finanzamt setzt nach dem Bewertungsgesetz für den Bodenanteil grundsätzlich den Bodenrichtwert an.
  • Orientierung beim Kauf eines Bauplatzes: Ein Angebot weit über dem Richtwert ist kein Beweis für Überteuerung, aber ein Anlass für Nachfragen.

Bodenrichtwert und Baulandpreis beim Kauf

Wer einen Bauplatz kauft, vergleicht den Kaufpreis gern direkt mit dem Bodenrichtwert. Das ist sinnvoll, wenn die Merkmale übereinstimmen. Häufig tun sie das nicht ganz: Ein Neubaugebiet kann noch nicht abgerechnete Erschließungskosten haben, ein Grundstück im Bestand kann Abrisskosten für eine alte Garage oder Fundamentreste mit sich bringen. Rechnen Sie solche Posten heraus, bevor Sie urteilen, ob ein Preis über oder unter dem Richtwert liegt.

Wo er an Grenzen stößt

Der Bodenrichtwert hinkt dem Markt hinterher, weil er auf vergangenen Verkäufen beruht und nur zu festen Stichtagen erscheint. In Phasen schnell steigender oder fallender Preise kann der aktuelle Markt deutlich abweichen.

Auch sehr kleine oder ungewöhnliche Grundstücke passen schlecht: eine Splitterfläche, ein Hinterliegergrundstück ohne eigene Zufahrt, eine Fläche mit Altlastenverdacht. Hier ist der Richtwert allenfalls ein Ausgangspunkt. Wie der Bodenwert in die Gesamtbewertung eines Hauses eingeht, zeigt das Sachwertverfahren.