Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Grundfläche aller Räume einer Wohnung zwischen den fertigen Wänden gemessen und je nach Raumhöhe ganz, zur Hälfte oder gar nicht angerechnet: Flächen mit mindestens zwei Metern lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel. Keller, Dachböden und Garagen gehören nicht dazu. Die Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2004.

Warum die Wohnfläche für die Bewertung so wichtig ist

Bei Eigentumswohnungen ist der Preis je Quadratmeter Wohnfläche die wichtigste Größe im Vergleichswertverfahren. Bei vermieteten Objekten hängt die Miete an der Fläche, beim Finanzamt die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern. Ein Fehler von wenigen Quadratmetern multipliziert sich also direkt in den Wert. In alten Bauunterlagen findet man nicht selten Flächen, die nach anderen Regeln oder großzügig gerechnet wurden.

Was zur Wohnfläche gehört

§ 2 WoFlV zählt alle Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören: Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flur, Abstellräume innerhalb der Wohnung. Hinzu kommen, mit reduziertem Ansatz, Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.

Nicht dazu gehören Zubehörräume wie Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Ebenfalls nicht angerechnet werden Räume, die baurechtlich nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden dürfen, sowie Geschäftsräume.

Wie gemessen wird

Gemessen werden die lichten Maße zwischen den Vorderkanten der Wandbekleidung, also auf dem fertigen Putz, ohne Sockelleisten (§ 3 WoFlV). Abgezogen werden unter anderem:

  • Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben,
  • Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
  • Türnischen.

Hinzugerechnet werden dagegen Fenster- und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden reichen und mehr als 0,13 m tief sind.

Dachschrägen: die häufigste Fehlerquelle

Im Dachgeschoss entscheidet die lichte Höhe über den Ansatz (§ 4 WoFlV):

Lichte Höhe Anrechnung
mindestens 2 m voll
mindestens 1 m, aber unter 2 m zur Hälfte
unter 1 m gar nicht

Praktisch zieht man auf dem Boden zwei Linien: eine dort, wo die Schräge 1 m hoch ist, und eine dort, wo sie 2 m erreicht. Die Fläche dazwischen wird halbiert, die Fläche jenseits der 1-m-Linie fällt weg.

Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen

Ein Dachzimmer ist 5 m lang. Von der Wand bis zur 1-m-Linie sind es 0,5 m, von dort bis zur 2-m-Linie 1,5 m, danach folgen 2 m Raumtiefe mit voller Höhe, dann wieder eine Schräge spiegelbildlich: 1,5 m halbe und 0,5 m keine Anrechnung.

  • volle Höhe: 2 m × 5 m = 10 m²
  • halbe Anrechnung: 2 × 1,5 m × 5 m = 15 m², davon die Hälfte = 7,5 m²
  • unter 1 m: 2 × 0,5 m × 5 m = 5 m², nicht angerechnet

Das Zimmer ist insgesamt 6 m tief, die Grundfläche misst also 30 m². Als Wohnfläche zählen aber nur 17,5 m². Wer hier die Grundfläche angibt, überschätzt das Zimmer um rund 70 Prozent.

Balkon, Terrasse, Wintergarten

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel mit einem Viertel ihrer Grundfläche angerechnet, höchstens mit der Hälfte. Ein Ansatz zur Hälfte kommt etwa bei besonders hochwertigen, gut nutzbaren Freiflächen in Betracht; er muss begründet sein. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte, beheizte Wintergärten mit Wohnraumqualität voll.

Wohnfläche, Nutzfläche und andere Normen

Neben der WoFlV begegnen Ihnen zwei andere Begriffe. Die DIN 277 beschreibt Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden und kennt keinen Wohnflächenbegriff im Sinne der WoFlV; dort wird zum Beispiel mit Netto-Raumfläche gerechnet, ohne Kürzung unter Dachschrägen. Die ältere DIN 283 wurde schon 1983 zurückgezogen, taucht in alten Unterlagen aber noch auf. Wenn Sie Flächenangaben aus verschiedenen Quellen vergleichen, prüfen Sie daher immer, nach welchem Regelwerk gerechnet wurde.

Nutzfläche ist schließlich der Oberbegriff für Flächen wie Keller, Dachboden oder Hobbyraum, die genutzt werden können, aber nicht zur Wohnfläche zählen. Sie hat einen eigenen Wert, wird in der Bewertung aber nicht wie Wohnfläche behandelt.

Für eine Online-Bewertung oder die Erklärung beim Finanzamt lohnt es sich, die Fläche einmal sauber nach WoFlV nachzumessen, statt Werte aus einem alten Exposé zu übernehmen. Warum genaue Eingaben bei Rechnern so viel ausmachen, beschreibt die Seite zur Online-Immobilienbewertung.