Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Sicherheit für einen Kredit beimisst. Er beschreibt, was sich bei einer Verwertung voraussichtlich über die gesamte Laufzeit des Darlehens erzielen ließe, und wird deshalb vorsichtiger angesetzt als der Marktwert. Für Pfandbriefbanken regeln § 16 des Pfandbriefgesetzes und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), wie er zu ermitteln ist. Er darf den Marktwert nicht übersteigen.
Eine andere Frage als beim Verkehrswert
Der Verkehrswert fragt: Was würde die Immobilie heute im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kosten? Die Bank fragt etwas anderes: Was bekäme sie im ungünstigen Fall in fünf, zehn oder zwanzig Jahren zurück, wenn sie die Immobilie verwerten müsste? Diese Perspektive lässt alles weg, was nur heute gilt oder nur einem bestimmten Käufer etwas wert ist. Ein Preisaufschlag, weil die Nachfrage gerade besonders hoch ist, zählt ebenso wenig wie die Designerküche, die dem nächsten Eigentümer vielleicht nicht gefällt.
Das Pfandbriefgesetz formuliert es so, dass nur die dauerhaften Eigenschaften der Immobilie und der Ertrag zu berücksichtigen sind, den sie bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren kann. Spekulative Elemente bleiben außen vor.
Wie er ermittelt wird
Die BelWertV lehnt sich methodisch an die bekannten Verfahren an, setzt aber vorsichtigere Parameter. Für vermietete Objekte steht der Ertragswert im Vordergrund, wobei nachhaltig erzielbare statt aktuell erzielbarer Mieten angesetzt werden und die Kapitalisierungszinssätze in der Regel nicht unter bestimmten Mindestwerten liegen dürfen. Für selbst genutzte Häuser kommt meist der Sachwert hinzu, ebenfalls mit Sicherheitsabschlägen. Die Verordnung schreibt außerdem vor, dass der Gutachter unabhängig von der Kreditentscheidung arbeitet und über die nötige Qualifikation verfügt.
Nicht jede Bank ist eine Pfandbriefbank. Andere Institute haben eigene interne Bewertungsrichtlinien, orientieren sich aber häufig an denselben Grundsätzen. Für kleinere Wohnimmobilienfinanzierungen lässt die BelWertV unter bestimmten Voraussetzungen vereinfachte Bewertungen zu.
Von Beleihungswert zu Beleihungsgrenze
Der Beleihungswert allein entscheidet noch nicht über die Kreditkonditionen. Wichtig ist, welcher Anteil davon finanziert wird.
Die Beleihungsgrenze für Pfandbriefe liegt nach § 14 Pfandbriefgesetz bei 60 Prozent des Beleihungswerts. Bis zu dieser Grenze kann die Bank das Darlehen über Pfandbriefe refinanzieren, was oft günstigere Zinsen ermöglicht. Was darüber hinausgeht, finanziert sie anders, häufig mit Zinsaufschlag.
Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie viel Prozent des Beleihungswerts das konkrete Darlehen ausmacht. Viele Banken staffeln ihre Zinsen nach diesem Wert.
Ausgedachtes Rechenbeispiel mit runden Zahlen
Die Zahlen sind erfunden und spiegeln keine Konditionen einer bestimmten Bank. Eine Wohnung kostet 400.000 €. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 360.000 €. Die 60-Prozent-Grenze liegt dann bei 216.000 €. Braucht der Käufer ein Darlehen von 300.000 €, beträgt der Beleihungsauslauf rund 83 Prozent des Beleihungswerts. Bringt er mehr Eigenkapital mit und leiht sich nur 216.000 €, liegt der Auslauf bei 60 Prozent, was die Konditionen in der Regel verbessert.
Besonderheit Neubau
Beim Kauf vom Bauträger oder beim eigenen Hausbau gibt es noch keine gewachsene Marktbeobachtung für das konkrete Objekt. Die Bank stützt sich dann stärker auf Grundstückswert, Baukosten und die erwartete nachhaltige Vermiet- oder Verkaufbarkeit. Sonderwünsche, die vor allem dem eigenen Geschmack dienen, erhöhen die Baukosten, aber selten im selben Maß den Beleihungswert. Wer viel individualisiert, braucht daher oft mehr Eigenkapital, als die reine Kostenaufstellung vermuten lässt.
Was das für Käufer und Eigentümer bedeutet
Wer eine Finanzierung plant, sollte nicht mit dem Kaufpreis als Sicherheitswert rechnen. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch erhöhen den Beleihungswert nicht, sie müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Hinzu kommt, dass der Beleihungswert je nach Bank unterschiedlich ausfallen kann, weil jede Bank ihre eigenen Annahmen trifft.
Für Eigentümer wird der Beleihungswert interessant, wenn sie eine Anschlussfinanzierung brauchen oder eine bestehende Immobilie als Sicherheit für ein neues Vorhaben einsetzen wollen. Modernisierungen, die die nachhaltige Nutzbarkeit verbessern, können sich dann positiv auswirken; reine Geschmacksfragen eher nicht.
Wie sich der Beleihungswert von anderen Wertbegriffen abgrenzt, zeigt die Übersicht auf der Seite Verkehrswert und Marktwert. Die Methodik hinter der Ertragsbetrachtung erklärt das Ertragswertverfahren.