Makler vergleichen Sie am besten in zwei Stufen: Zuerst wählen Sie anhand öffentlicher Angaben zwei bis drei Büros aus, deren Schwerpunkt zu Ihrer Immobilie passt. Dann führen Sie mit jedem ein Erstgespräch vor Ort und vergleichen drei Dinge: wie der Makler den Angebotspreis begründet, wie er die Immobilie vermarkten will und was im Vertrag steht. Die Höhe der Wertangabe allein ist kein Vergleichsmaßstab.
Warum ein Vergleich mehr bringt als die erste Empfehlung
Viele Eigentümer beauftragen den Makler, den ein Nachbar empfohlen hat oder dessen Schild sie zuletzt gesehen haben. Das kann gut gehen. Es lässt aber offen, ob ein anderer Makler Ihre Immobilie anders eingeschätzt oder anders vermarktet hätte. Bei einem Verkauf, der oft das größte Geschäft eines Lebens ist, lohnt sich der Aufwand von zwei oder drei zusätzlichen Gesprächen.
Ein Vergleich schützt vor allem vor zwei Fehlern. Der erste ist ein zu hoch angesetzter Angebotspreis, mit dem ein Makler den Auftrag gewinnt, die Immobilie dann aber monatelang am Markt steht und am Ende billiger verkauft wird. Der zweite ist ein Vertrag, dessen Bedingungen Sie erst verstehen, wenn Sie sich vom Makler trennen wollen.
Schritt für Schritt zum passenden Makler
- Vorauswahl nach Schwerpunkt. Suchen Sie Büros, die Objekte wie Ihres regelmäßig verkaufen: Wohnung, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Grundstück, in Ihrer Gegend. Hinweise geben die aktuellen und verkauften Objekte auf der Website.
- Bewertungen lesen, nicht nur zählen. Achten Sie auf Inhalt und Datum der Kundenstimmen, nicht nur auf die Sterne. Wie das geht, steht unter Maklerbewertungen richtig lesen.
- Termine vereinbaren. Laden Sie zwei bis drei Makler einzeln ein, nicht gleichzeitig. Geben Sie allen dieselben Unterlagen, damit die Einschätzungen vergleichbar sind.
- Erstgespräch strukturiert führen. Stellen Sie allen dieselben Fragen und notieren Sie die Antworten. Eine Liste finden Sie unter Fragen fürs Erstgespräch.
- Vertragsentwurf anfordern. Lassen Sie sich den Maklervertrag vor der Entscheidung schicken und lesen Sie ihn in Ruhe. Unterschreiben Sie nicht im ersten Termin.
- Entscheiden und den anderen absagen. Eine kurze schriftliche Absage genügt. Sie schulden den übrigen Maklern nichts.
Welche Unterlagen Sie für alle Makler bereithalten
Gleiche Ausgangsdaten sind die Voraussetzung dafür, dass Sie die Einschätzungen vergleichen können. Halten Sie, soweit vorhanden, bereit:
- Grundbuchauszug (aktuell)
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Wohnflächenberechnung und Grundrisse
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, letzte Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Mietaufstellung
- Liste der Modernisierungen mit Jahr
Fehlt etwas, ist das kein Hindernis für das Erstgespräch. Wie ein Makler damit umgeht, ob er nachfragt, was fehlt, und anbietet, es zu beschaffen, sagt bereits etwas über seine Arbeitsweise. Wenn Sie wissen wollen, wie eine Wohnfläche richtig ermittelt wird, hilft der Beitrag zur Wohnflächenverordnung.
Was Sie im Gespräch vergleichen sollten
Die Begründung des Angebotspreises
Ein Makler sollte Ihnen erklären können, wie er auf seinen Preis kommt: mit welchen Vergleichsobjekten, aus welchem Zeitraum, mit welchen Zu- und Abschlägen für Lage, Zustand und Ausstattung. Bei vermieteten Häusern gehört eine Ertragsbetrachtung dazu. Wie diese Verfahren grundsätzlich funktionieren, erklären die Beiträge zum Vergleichswertverfahren und zum Ertragswertverfahren.
Liegen zwei Einschätzungen weit auseinander, fragen Sie beide nach dem Grund. Häufig steckt eine unterschiedliche Annahme dahinter, etwa zur Wohnfläche, zum Sanierungsbedarf oder zu den Vergleichsfällen. Das ist aufschlussreicher als die Zahl selbst. Eine kostenlose Online-Bewertung kann als grober Anhaltspunkt dienen; wie genau sie ist, hängt stark vom Objekt ab.
Der Vermarktungsplan
Fragen Sie, was in den ersten vier Wochen konkret passiert: Fotos, Grundrisse, Exposé, Portale, eigene Interessentenkartei, Besichtigungen. Ein brauchbarer Plan nennt Zuständigkeiten und Zeitpunkte. Ebenso wichtig ist, was passiert, wenn nach einigen Wochen keine passenden Anfragen kommen: Wer schlägt dann was vor?
Die Person, die Sie betreut
In größeren Büros führt manchmal die Geschäftsführung das Erstgespräch, betreut wird der Verkauf aber von jemand anderem. Fragen Sie, wer die Besichtigungen macht, wer Ihr fester Ansprechpartner ist und wie er erreichbar ist.
Der Vertrag
Achten Sie auf Laufzeit, Kündigungsmöglichkeiten, ob es sich um einen einfachen Auftrag oder einen Alleinauftrag handelt, und auf die Provision. Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher muss der Maklervertrag mindestens in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), eine E-Mail genügt also, ein mündlicher Auftrag nicht.
Vergleichsbogen zum Ausfüllen
Übertragen Sie nach jedem Gespräch Ihre Notizen in eine Tabelle wie diese. Die Spalten für Makler A bis C füllen Sie selbst.
| Punkt | Makler A | Makler B | Makler C |
|---|---|---|---|
| Vorgeschlagener Angebotspreis | |||
| Begründung nachvollziehbar? (Vergleichsfälle, Zeitraum) | |||
| Vergleichbare Objekte in den letzten zwei Jahren verkauft? | |||
| Konkreter Plan für die ersten vier Wochen | |||
| Fester Ansprechpartner benannt | |||
| Provision (Satz, Teilung, Fälligkeit) | |||
| Vertragslaufzeit und Kündigung | |||
| Alleinauftrag oder einfacher Auftrag | |||
| Vertragsentwurf vorab erhalten | |||
| Ihr Eindruck nach dem Gespräch |
Gewichten Sie die Zeilen nach dem, was Ihnen wichtig ist. Wer schnell verkaufen muss, legt mehr Wert auf den Plan für die ersten Wochen. Wer Zeit hat und den bestmöglichen Preis will, achtet stärker auf die Begründung des Preises und auf vergleichbare Verkäufe.
Typische Fehler beim Maklervergleich
Den Makler mit der höchsten Zahl nehmen. Eine Wertangabe ist kein Versprechen. Der Käufer zahlt den Preis, den der Markt hergibt. Ein zu hoher Start kostet oft Zeit und am Ende Geld, weil Interessenten eine lange inserierte Immobilie mit Misstrauen betrachten.
Nur über die Provision verhandeln. Ein niedriger Provisionssatz ist wenig wert, wenn die Vermarktung schwach ist. Welche Modelle es gibt und was sie für Sie bedeuten, zeigt Provisionsmodelle im Vergleich.
Im ersten Termin unterschreiben. Seriöse Makler geben Ihnen den Vertrag mit. Wer auf sofortige Unterschrift drängt, nimmt Ihnen die Möglichkeit, zu vergleichen.
Unterschiedliche Informationen geben. Erzählen Sie dem einen Makler von der feuchten Kellerwand und dem anderen nicht, sind die Einschätzungen nicht vergleichbar.
Mehrere Makler gleichzeitig ohne Absprache beauftragen. Das ist bei einfachen Aufträgen zulässig, führt aber leicht zu doppelten Inseraten mit unterschiedlichen Preisen. Käufer sehen das und werden misstrauisch.
Beispiel: drei Einschätzungen, eine Entscheidung
Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Eine Eigentümerin lädt für ihre Drei-Zimmer-Wohnung drei Makler ein. Makler A nennt den höchsten Angebotspreis, kann ihn aber nur mit aktuellen Inseraten aus dem Stadtteil begründen. Makler B liegt etwas darunter und legt Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen aus den letzten anderthalb Jahren vor, mit Zuschlag für den Balkon und Abschlag für die fehlende Modernisierung des Bads. Makler C nennt eine Spanne und bittet um die Protokolle der Eigentümerversammlung, weil dort eine Dachsanierung beschlossen sein könnte.
Die Eigentümerin entscheidet sich zwischen B und C. Den Ausschlag gibt der Vertrag: B bietet einen Alleinauftrag mit sechs Monaten Laufzeit und monatlicher Kündigung danach, C verlangt zwölf Monate ohne Kündigungsmöglichkeit. Nicht die höchste Zahl hat gewonnen, sondern die nachvollziehbarste Begründung und der fairere Vertrag.
Wann ein Vergleich nicht nötig ist
Haben Sie mit einem Makler bereits gute Erfahrungen gemacht, etwa beim Kauf derselben Immobilie oder bei einem früheren Verkauf, kann ein einzelnes Gespräch genügen. Auch dann lohnt es sich, den Vertrag vorab zu lesen und den Angebotspreis begründen zu lassen. Eine Übersicht über Leipziger Büros mit überprüfbaren Angaben finden Sie im Maklervergleich Leipzig auf der Startseite.
Hinweis: Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Rechtsstand November 2026.